勤務医（開業ノウハウ）

メリットばかりではない？歯科における居抜き物件の選び方と開業のポイント

2021/10/05

歯科医院を開業する際、初期費用を抑えるため居抜き物件を検討する方も多いのではないでしょうか。居抜き物件には機材や患者を引き継げるといったメリットもありますが、一方でデメリットもあるため注意が必要です。居抜き物件を選ぶうえで、知っておきたいことをまとめました。

※歯科開業の全体像は「歯科開業に必要な情報を総まとめ！開業のメリット、資金調達、スケジュールから成功のコツまで」を併せてご覧ください。

歯科開業における物件の種類

歯科医師として開業する際の物件にはいくつかの種類があります。

テナント物件

商業施設やビルの一室、また商店街などの店舗物件などを借りて開業する形態です。駅周辺やショッピングモールなど人が集まりやすい環境にあるため集患しやすく、物件数も多いため自分の希望する場所に物件を見つけやすいというメリットがあります。一方で、立地条件がいい物件ほど家賃が高くなるため、初期費用や運転資金に余裕を持っておく必要があります。

新築物件

戸建ての建物を新築して開業する形態です。自宅と診療所を兼ねたり、フロアを一から計画できたりするなど自由度の高い診療所づくりができるのが大きなメリットで、内装やデザイン、使い勝手にこだわりたい人におすすめです。その一方で居抜きやテナント物件での開業に比べると費用がかさむほか、立地によっては自分の力だけで集患しないといけなくなるため注意が必要です。

居抜き物件

前回同業者が利用していた物件を、内装や設備を含めそのまま譲り受けて開業する形態。歯科の居抜き物件の場合、当然ながら前回の賃借人は歯科医師ということになります。賃貸物件の場合は賃料や礼金敷金に加え、設備の譲渡金額が発生します。テナント物件に比べると選択肢は少ないものの、最近は歯科の居抜き物件を探すための専用サイトもあり、希望の物件を探しやすくなりました。

居抜き物件のメリット・デメリット

ユニットやレントゲンなどの医療機器が残されている居抜き物件は、すべてを一からそろえるテナント物件や新築物件に比べてさまざまなメリットがあります。ただ一方で、前オーナーの設備を引き継ぐことによるデメリットもあるため、事前にしっかりと理解しておく必要があります。

居抜き物件のメリット

開業資金を抑えることが可能
居抜き物件を選ぶ最大のメリットは、やはり開業費用を抑えることができる点にあります。ユニットやレントゲンなど高額な医療機器は基本的に有償譲渡となりますが、それでも新規購入するよりは安く入手できるでしょう。内装工事も必要に応じて手直しする程度ですむため、時間も費用も節約できるメリットがあります。

また、すでに医療機器が入っており内装もすませているため、スケルトン状態から借りるよりも開業までの期間が短いのもポイントです。収入がない期間や空家賃を支払う期間が短く、利益を上げるという点でも大きなメリットになります。

患者を引き継ぐことができる
歯科医院だった場所に開業できるため、以前から利用してくれている患者をそのまま引き継ぐことができるのも居抜き物件のメリットです。患者からすれば同じ場所にオープンした歯科医院であれば安心できますし、場合によってはオーナーが変わったことを知らずにそのまま利用してくれることもあるかもしれません。

歯科医院を新しくオープンする場合、最初の1～2ヶ月は患者が集まらずほとんど売上がない状況になることも珍しくありません。集患しやすく早い段階で経営の安定化につながるのも大きなメリットなのです。

居抜き物件のデメリット

機材のメンテナンス費用がかさむ場合がある
高額な医療機器の導入費用を抑えることができるのは居抜き物件の大きなメリットですが、一方でこれらの機器は中古となるためメンテナンス費用がかかることに注意が必要です。最近オーバーホールしたばかりだったり、利用年数が浅かったりする場合はまだ安心ですが、長年メンテナンスされていないような場合や、型が古い場合はそのまま使うことができず、結局一からそろえなおすことになるケースもあります。

悪い評判を引き継いでしまう場合がある
もし前の歯科医院の評判が悪かった場合、悪いイメージを引き継いでしまう場合もあります。患者からすれば同じ歯科医院に見えてしまいますし、オーナーが変わったことを周知できるとは限りません。また、休業期間が長い場合は一度患者が離れてしまっているケースもあるため、居抜き物件だからといって確実に患者を引き継ぐことができない場合もあります。

居抜き物件選定の際にチェックすべきポイント

前述のとおり居抜き物件にはメリットもデメリットもあるため、開業費用が抑えられるからといって安易に判断するのはおすすめできません。選ぶ場合は、立地や物件の状態などを確認し、経営を軌道に乗せることができそうかしっかり判断することが重要です。特に、以下の2点はしっかりとチェックしておくことをおすすめします。

（1）内装や医療機器の状態

物件にユニットやレントゲンなどの医療機器が残されているからといって、必ずしもそのまま使える状態とは限りません。機種が古すぎるものでないか、使える状態かをしっかりとチェックし、引き継いだ場合にどの程度のメンテナンス費用が発生するかを確認しておきましょう。

建物や内装も同様で、前の歯科医院が長く営業を続けていた場合はすでに老朽化している可能性もあります。内装があまり古いと集患にも影響するため、物件の状態によっては追加工事が必要になりますが、古い家具の撤去にも費用がかかります。工事をしても初期費用を抑えることができるか、また将来的にどのタイミングで工事が必要になりそうかなどを確認し、本当にその物件を選ぶことでコスト減につながるかをシビアに判断することが重要です。

（2）以前の歯科医院の評判

以前の歯科医院の評判も必ずチェックしておきたいポイントです。居抜き物件には患者を引き継ぐことで早期に経営を軌道に乗せることができるメリットがありますが、前の歯科医院の評判が悪かったり、なにかトラブルがあったりした場合、患者を引き継ぐどころか集患に悪影響を及ぼすリスクもあります。また、もしレビューサイトなどで確認できれば、以前の歯科医院がどのような患者対応をしていたかもチェックしておきたいところです。対応があまりに変わると「前は〇〇してくれていたのに、どうして今はできないんだ」といったようにトラブルになる可能性もあります。以前とは経営が異なることを説明し、納得いただければいいのですが、同じ場所に開業した歯科医院であれば同じ対応が求められるケースもあります。

評判と合わせてチェックしておきたいのは、閉院に関する情報です。例えば、閉院理由。今後増えていくと考えられるのが、高齢化社会化に伴う患者の高齢化や死亡により集患が難しくなるケースです。この場合、居抜き物件でコストを抑えられたとしても、開院後の集患に苦戦する可能性が高いでしょう。同様に、閉院してどのくらい経過した物件かも確認しておくことで、開院にあたっての改装予算やスケジュールを立てやすくなります。優良な居抜き物件を検討するにあたって、金銭面やスケジュール、地域特性などを踏まえて計画的なスケジュールを立てる必要があるといえます。

居抜き物件を探す際に意識しておきたいこと

最近は歯科医院が増えてきたこともあり、居抜き物件の選択肢も多くなりました。歯科医院の居抜き物件を専門に扱うサイトもあり、以前に比べて手軽に探すことができるようになっています。

ただ、居抜きはあくまで中古物件となるため、ユニットやレントゲンなどの機材や診療所の内装などを、必ず自分の目で見て確かめることが重要です。可能であれば物件の周辺を歩いてみて、どのような層が患者になりそうかも確認しておくといいでしょう。

物件の内装や医療機器の状態は、初めて開業する人にとっては自分で確認するのが難しいかもしれませんが、初期費用を抑えることができるかどうかを左右する部分でもあります。見極めが難しい場合は、開業コンサルの手を借りるのも選択肢のひとつです。